““Je veux acheter””: c’est possible, si je n’ai pas d’apport?
Vous souhaitez acheter un appartement, mais craignez de ne pas avoir assez de sous de côté ? Elodie Sorgeloos, experte en investissement immobilier chez Real Estate in Belgium, nous en dit plus sur les apports qu’il faut prévoir pour acheter !
« En Belgique, une épargne est nécessaire pour pouvoir investir dans l’immobilier » explique Elodie Sorgeloos, de la société Real Estate in Belgium, qui conseille et accompagne celles et ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier. « D’une manière générale, les banques prêtent 80% du prix d’achat, mais ce ne sont que des recommandations de la Banque Nationale Belge : ce n’est pas une obligation pour les banques. Certaines peuvent vous prêter jusqu’à 100% du prix d’achat. »
Une banque n’est pas l’autre !
Ce qu’il faut retenir, c’est qu’une agence X peut vous refuser de vous prêter 100 % de la somme du prix d’achat, alors qu’une agence Y acceptera et ce, même si c’est la même enseigne bancaire ! « Cela dépend de plein de critères différents. Il faut savoir que les banques fonctionnent sur base de quotas. Certaines banques peuvent, à titre d’exemple, octroyer 50 crédits à 100 % par an. L’acceptation ou le refus du vôtre dépendra de ce quota donc. Ce qui joue aussi, c’est le scoring : plus votre propre score est élevé, plus vous obtiendrez des facilités auprès de la banque (taux d’intérêt intéressant, frais de dossier réduits…). Pour évaluer ce scoring, la banque se base sur vos revenus, vos antécédents dans la banque, vos crédits à la consommation, vos placements… Le refus ou l’acceptation d’un crédit à 100 % dépend aussi simplement du conseiller sur lequel vous tombez. Certains conseillers doivent soumettre le dossier au comité de crédit de la banque, d’autres ont un pouvoir de décision au sein de l’agence par exemple. » Le maître-mot, dès lors, si vous avez peu ou pas d’apport ? Visitez plusieurs banques, demandez des simulations et faites votre shopping ! Sachez aussi que votre banquier vérifiera votre « reste à vivre » pour voir combien vous pouvez emprunter. Il va calculer votre salaire duquel il va déduire votre loyer, vos crédits, etc. On considère en gros qu’il faut à peu près 1000 € de reste à vivre (argent restant une fois qu’on a enlevé toutes les charges) pour une personne seule, mais cela peut varier en fonction des banques.
Et les frais de notaire ?
Rembourser la somme du prix d’achat, c’est une chose. Les frais de notaire en sont une autre. En principe, donc, il faut avoir à peu près, en apport, 35 % du prix d’achat. Si vous trouvez un appartement à 100.000 €, il vous faudra avoir 35.000 € à investir, correspondant à 20 % du prix d’achat (en supposant que la banque ne vous en prête que 80 %, cf. ci-dessus), et 15 % correspondant aux frais de “notaire” (reprenant les droits d’enregistrement, les frais d’acte de crédit, etc). À la grosse louche donc !
Le cas du premier achat
Heureusement, pour pouvoir acheter sa propre résidence, il existe des abattements, soit des aides de l’État qui facilitent l’accès à la propriété quand on possède moins de cash. L’abattement varie en fonction des régions : à Bruxelles, vous pouvez économiser jusqu’à 21.875 € grâce à l’abattement, mais il faut remplir plusieurs critères : se domicilier dans le bien pendant 5 ans minimum, s’y domicilier endéans les deux ans, etc. En Wallonie, il existe deux types d’abattement. Si votre revenu cadastral est supérieur à 745 €, vous avez droit à un abattement forfaitaire qui représente une économie de 2.500 € tandis que s’il est inférieur à cette somme, les droits d’enregistrement sont à 6 % plutôt que 12,5 %, à nouveau, selon certaines conditions. C’est un gros avantage car on doit sortir moins d’argent en ce qui concerne les frais de “notaire”. Dans certains cas, vous ne devez même pas en payer et devrez uniquement payer les frais liés à l’acte de crédit, les recherches du notaire, etc. Pour avoir des simulations précises, rendez-vous sur le site notaire.be (cochez la case abattement s’il s’agit de votre premier achat).
Les cas particuliers
Certaines règles existent toutefois pour le moment afin de contourner les exigences des banques afin de pouvoir investir sans apport.
2 solutions principales, expliquées par notre spécialiste :
« La reprise d’encours ou mise en garantie : si vous avez déjà un bien immobilier qui est libre en tout ou en partie de crédit, vous pourrez utiliser ce bien pour le mettre en garantie, afin de vous faire financer une nouvelle opération, et ce, jusqu’à 125%, ce qui signifie que la banque paye tout ! ». Ce genre de prêt est possible principalement chez des banques spécifiques comme Krefima ou Record Bank, qu’on trouve chez des courtiers.
« Le nantissement vous permet de bloquer une somme d’argent sur un compte pendant une durée limitée (décidée par la banque). Et grâce à cela, la banque va pouvoir vous prêter les fonds nécessaires et vous ne devrez pas mettre d’apport dans votre opération. Cela fonctionne aussi pour certaines actions en Bourse, ainsi que des œuvres d’arts dans certains cas. Ceci fonctionne surtout pour des investissements locatifs. »
Petite précision qui a toute son importance, c’est que si vous, vous n’avez pas encore de bien immobilier, vous pouvez toujours mettre le bien immobilier de vos parents ou d’un membre de votre famille en garantie. « Ils devront évidemment signer un papier qui stipule qu’ils acceptent de mettre leur bien en garantie, mais cela ne leur demandera pas plus d’efforts. Toutes les banques ne l’accepteront pas, mais certaines, oui. Donc, cela vaut toujours la peine de pouvoir poser la question à votre entourage » conclut l’experte. Allo, papa-maman…
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